Köpa hus

Att köpa hus är en av de största affärer man gör i livet. Det är många frågor att tänka på till exempel om man ska köpa huset privat eller genom fastighetsmäklare, om man ska anlita en besiktningsman med mera.

Lästips

• "Köpa hus" och "Fel vid villaköp"
  Svensk Byggtjänst, tfn 08-457 10 00
• "Huset du äger"
  ICA-förlaget, tfn 021-19 40 00
• "Bankboken", "Jag önskar mig ett nytt hem",
  FöreningsSparbanken, tfn 08-585 900 00
• "Eget hus", "Viktigt när du köper/säljer"
  www.foreningssparbanken.se

Vid köpet:

• För att slippa det dyra topplånet bör kontantinsatsen vara 25% eller mer av köpesumman.
• En lagfartskostnad tillkommer på 1,5% av husets försäljningspris, eller taxerinsvärdet om det är högre, och man får även betala en expeditionsavgift.
• Ska man låna mer än vad som täcks av befintliga pantbrev behövs ett nytt pantbrev. Kan till exempel bli aktuellt om husets värde ökat sedan existerande pantbrev togs ut.
  Det är tingsrätten som utfärdar pantbrev och det kostar 2% av pantbrevsbeloppet plus en expeditionsavgift.
• Det tillkommer uppläggningskostnader för nya lån.
• Räkna ut vad det kommer att kosta att besiktiga, reparera huset och att flytta.

Att bo i huset:

• Låneräntor och amortering på lånen.
• Man får betala tomträttsavgäld om kommunen äger tomten.
• Fastighetsskatt tillkommer, är 1% av husets taxeringsvärde per år.
• Värme, vatten, el, sotning, sophämtning, villaförsäkring, årsavgift till eventuell samfällighet, underhåll, reparationer med mera.

Tänk på att man får göra skatteavdrag för låneräntorna och tomträttsavgälden.

Säljarens skyldighet

Köper man ett hus av en privatperson har säljaren bara EN skyldighet gentemot köparen:

• Om det finns allvarliga fel på huset, som säljaren känner till, måste han/hon tala om det för köparen.

Mäklarens skyldigheter

Om en mäklare sköter försäljningen är denna skyldig att:

• Ge en beskrivning av huset med uppgifter om lån, räntor, driftskostnader, bostads- och tomtyta med mera. Tänk på att uppgifterna om driftskostnader och area inte alltid stämmer, kan vara bra att kolla upp det själv.
• Tala om för dig att du är skuldig att undersöka huset.
• Tala om för säljaren att denna ska ge köparen korrekta uppgifter om huset.
• Göra en kostnadskalkyl för hur mycket det kommer att kosta dig att bo i huset.

Tänk på att få med muntliga löften, vid visningen av fastigheten, i köpekontraktet vid ett eventuellt köp.

Anlitas en mäklare, kontrollera först att han/hon är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden bland annat för att personen då har ansvarsförsäkring.

Om man anser att mäklaren inte har uppfyllt sina skyldigheter och därigenom vållat ekonomisk skada, kan man begära ersättning via mäklarens ansvarsförsäkring. Om mäklaren har begått något annat fel, som inte är av ekonomisk art, kan man anmäla felet till Fastighetsmäklarnämnden.

Kontrollera mäklarens uppgifter. Hör till exempel med kommunen hur stadsplanen ser ut för området, om hus i området har radonmätts.
Hör även med Tingsrätten om det finns servitut för fastigheten.

Man kan inte få ersättning i efterhand för fel som man förbisett och borde ha upptäckt vid en noggrann besiktning.

Anlita därför en besiktningsman som gör en så kallad jordabalksbesiktning. LÄS NOGA igenom uppdragsavtalet om vad besiktningsmannen åtar sig att undersöka och vad som ligger utanför åtagandet.

I de flesta fall är din undersökingsplikt (se nästa stycke) större än åtagandet vid en jordabalksbesiktning. För att helt uppfylla undersökningsplikten krävs då att man anlitar fler som besiktigar.

Undersökningsplikten står i Jordabalken, kapitel 4, 19 § i lagboken. Den lägger stort ansvar på köparen som måste kontrollera både själva huset och till exempel elinstallationer och skorsten. Det kan behörig elinstallatör och skorstensfejare på orten göra.

Omfattningen av undersökningsplikten bestäms av husets skick och omständigheterna vid köpet. Köparen måste undersöka huset även om det uppges vara "varudeklarerat", "konditionstestat" eller liknande.

Om huset är försäkrat mot fel, bör man titta på villkoren, så att man vet vilka fel som täcks av försäkringen, vilka som faller utanför, hur lång tid efter köpet som man kan klaga på felet, hur hög självrisken är med mera.

En sakkunnig och oberoende värdering av huset kan vara bra för både säljare och köpare. Bankerna och Samfundet för fastighetsekonomi brukar kunna tips om värderingsmän.

Dolda fel som köparen inte kunnat upptäcka ens vid en noggrann besikting kan säljaren bli ansvarig för i efterhand. Det går att klaga upp till tio år efter köpet, men köparen måste göra det så snart felet har upptäkts. Felet måste ha funnits vid köpet och kunna betecknas som oväntat.

Köparen kan få skadan reparerad på säljarens bekostnad genom avdrag på köpesumman eller kontant ersättning. Om säljaren och köparen inte kommer överens kan köparen gå till domstol.

Tvister om fel i fastighet är ofta komplicerade. Ta kontakt med en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet.

Om det dolda felet är så allvarligt att man vill häva köpet, kan man göra dt genom att stämma säljaren vid tingsrätten inom ett år. Har säljaren uppenbarligen"handlat svikligt", det vill säga lurat köparen, kan denna stämma säljaren även efter mer än ett år.